UED官网 - 高盛报告解析：沪深房价依然低迷但有回暖迹象，地产对经济的负面影响将逐渐减轻

中国房地产市场仍然在经历一场深刻的调整，伴随着行业新动向的持续，市场关注度加剧。10月25日，高盛发布了一份重要研究报告，对房地产行业对中国经济增长的影响进行了重新评估，结合了今年房地产领域的相关数据和政策动态。高盛预测，房地产相关活动在中国实际GDP中的占比将从2025年的15%持续回落，到2030年将稳定在8%左右。由此带来的负面影响预计将在2027年缩减至1.3个百分点，并在2030年前后基本消失。

然而，高盛明确指出，房地产市场的调整影响不止表现在直接的构建投资方面，还通过居民财富的变化间接影响消费。尽管如此，这并未改变他们对未来几年地产对经济负面影响逐步减轻的总体判断。

在评估房地产市场时，高盛创立了一套住房模型，以便更准确地描绘房地产行业如何影响中国的实际GDP增长。这一模型将房地产的直接影响细分为五个渠道，包括建筑施工、房地产服务、上游产业影响（主要通过对大宗商品需求的传导）、交房和入住相关消费，以及土地出让对财政的影响。通过综合这些渠道的影响，高盛可以估算出房地产行业对年度经济增长的实际贡献，并在此基础上对未来走势进行预测。此分析框架自2018年首次引入，后经多次更新。 UED官网

进入2023年，房地产市场的相关指标开始放缓。2026年前九个月，土地出让收入同比下滑28%，房屋新开工面积下降25%，房地产开发投资减少21%。这些数据与高盛年初的预期明显背离，反映出房地产市场的调整幅度远超之前的设想。

政策层面的变化同样是导致高盛下调未来房地产市场预测的重要因素。报告中指出，当前政策正推动房地产行业由以预售为主的高周转模式向现房销售模式转型，同时对项目资金监管的加强，这些措施可能会进一步压制开发商的现金流，并在未来几年限制房地产活动的相关指标。高盛的研究团队因此调低了对多数房地产指标的预期，特别是在2027年的展望中，进一步下调了房屋新开工、竣工面积、销售额和开发投资的预期，充分考虑了政策变化对开发商资金流的影响。

在修订后的基准情境中，高盛预计，2026年土地出让收入、房屋新开工面积、新房销售和房地产开发投资的降幅将分别达到30%、22%、8%和20%；而在2027年，这四项指标预计将继续同比下降20%、20%、10%和17%。 UED官网

高盛进一步阐述了房地产对中国经济增长的潜在影响，依据其模型预测，到2025年房地产相关活动将占中国GDP的15%左右。根据新基准情境，这一比例将继续下滑，从2030年起将稳定在8%。需要说明的是，这一占比的定义较为宽泛，不仅涵盖了房地产行业本身，还包含了建筑、房地产服务、上游产业传导、与住房相关的消费以及土地出让带来的财政影响，因此并不能直接与官方统计的房地产行业增加值占GDP的比例等同。

房地产相关活动的占比降低，将逐步减轻其对GDP增长的直接影响。根据更新后的假设，高盛预计，房地产行业对中国实际GDP增长的影响将逐渐减轻，到2027年，其拖累预计下降至1.3个百分点，并在2030年前后基本消失。

然而，住房财富效应值得注意，尽管这并未改变整体趋势。房地产对经济增长的影响不仅体现在直接的建设与投资，还通过住房财富的变化间接影响居民的信心和消费。由于房地产占据了中国家庭资产的一半以上，房价的波动可能会显著影响居民的消费水平。高盛进一步分析了住房财富这一间接传导渠道，结合城镇房地产价值与自建的二手房价格序列，计算出家庭住房财富的年度变化，并通过估算出的财富效应系数来衡量对消费的影响。研究结果显示，房地产价值每变化1元，家庭年度消费将同步变化0.01元。 UED官网

根据高盛的预测，在2024至2025年期间，住房价格调整带来的负向财富效应对经济的影响将达到高峰。如果全国的二手房价格如报告所预期，预计在2030年达到底部，那么负向住房财富效应将逐步减弱，并于2030年代初期消失。高盛强调，尽管纳入了住房财富效应这一间接渠道后，房地产对经济增长的估计影响显著增大，但并不改变其对未来几年的基本判断，即房地产对中国实际GDP增长的负面影响将逐步减轻。

综上所述，今年以来房地产行业的数据变化和政策动向对宏观面带来了三方面的深远影响。首先，房地产建设端的调整幅度高于此前的预期，且持续时间更为漫长，随着政府不断操控新房供应，市场的局面正经历剧变。